Taxe foncière

La valeur locative cadastrale est l'élément de base dans le calcul des taxes locales.

 

Le revenu cadastral servant de base d’imposition à la taxe foncière est égal à la valeur locative diminuée d’un abattement forfaitaire de 50% qui représente les frais de gestion, d’amortissement, d’assurance, de réparation et d’entretien.

 

Dans un process d’audit de la taxe foncière, l’auditeur analyse la mise à jour des éléments de la base d'imposition.

 

1  Le calcul de la valeur locative cadastrale des locaux commerciaux

 

Il existe 3 méthodes de détermination de la valeur locative pour les locaux commerciaux.

 

1.1  La détermination de la valeur locative par l’étude des baux
 
Le texte de loi stipule : « 1º Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; »
 
Si le local est loué à des conditions normales et si le local existait et était loué au 1er janvier 1970, la valeur locative est égale au loyer pratiqué à ce moment là.
 
En revanche, si le local n’existait pas au 1er janvier 1970, ou a changé de consistance ou d’affectation, la détermination de la valeur locative par l’étude des baux n’est alors pas fondée.

 

1.2  La détermination de la valeur locative par comparaison

 

Le texte de loi stipule : «   2º a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. »
 
Dans la majorité des cas, pour les locaux commerciaux, c’est la valeur locative par comparaison qui est retenue.

 

Il conviendra aussi de déterminer la surface pondérée du local à évaluer. Celle-ci est calculée par l’administration fiscale selon des critères « flottants » qui font qu’une zone de circulation est pondérée entre 0,3 et 0,5… Il y a donc matière à négocier…  
 
L’administration choisit un local type comme base de comparaison auquel est attaché un prix au m2. Elle applique ce prix au nombre de m2 pondérés du local à évaluer.

De même que les coefficients de pondération peuvent être discutés, le choix du local type peut aussi être discuté.
 
En règle générale, c’est dans la commune où se trouve le local à évaluer que le local type de comparaison est choisi. Si le local commercial à évaluer a un « caractère particulier ou exceptionnel » alors le local type de comparaison peut être choisi hors de la commune,  

Exemple : pour évaluer un Hypermarché, il faudra aller dans des communes voisines pour trouver un local de comparaison.

 

1.3  La détermination de la valeur locative par appréciation directe

 

Le texte de loi stipule : "3º A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe."
 
Lorsque les deux premières méthodes sont inutilisables, c’est la méthode d’appréciation dite « directe » qui est retenue. Celle-ci est faite en deux étapes :

 

i/ Estimation de la valeur vénale de l’immeuble au 1er janvier 1970 sur une des bases suivantes :

• prix de vente constaté lors de ventes géographiquement proches,
• prix de vente actualisés dans des actes de vente anciens,
• coût de reconstruction de l’immeuble auquel est appliqué un taux d’amortissement.

 

 

ii/ Détermination du taux d’intérêt applicable à cette valeur vénale.

Le taux d’intérêt égal au taux moyen des placements immobiliers dans la commune.
Actualisation ensuite de la valeur locative de 1970.

 

 2  Le calcul de la valeur locative cadastrale des locaux industriels

Les locaux industriels sont divisés en deux catégories principales :

1. les usines et ateliers de fabrication, transformation ou réparation ;
2. les locaux destinés à des opérations d’extraction, de manipulation ou des prestations de services, dans lesquels la force motrice et l’outillage sont les principaux contributeurs à l’activité du site.

Les bureaux et dépendances (hors locaux d’habitation) des locaux ci-dessus sont assimilés à des locaux industriels.
 
 
2.1 La détermination de la valeur locative par la méthode comptable
 
L’article 1499 du CGI traite de la valeur locative des locaux industriels : « La valeur locative des immobilisations industrielles passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties est déterminée en appliquant au prix de revient de leurs différents éléments, revalorisé à l'aide des coefficients qui avaient été prévus pour la révision des bilans, des taux d'intérêt fixés par décret en Conseil d'Etat.

La valeur locative de locaux industriels est établie essentiellement sur des données comptables, reposant principalement sur le prix de revient des sols, terrains, constructions, matériels et outillages.
 
Sur la base du prix de revient vont s’appliquer des coefficients de réévaluation et des abattements :
Réévaluations : 

1. Les biens acquis ou créés avant le 01/01/1959 sont réévalués selon un coefficient de révision des bilans,
2. Ajout de 3%, par année, sur le prix de revient des sols et des terrains depuis l’entrée du terrain dans le patrimoine,
3. Appliquer d’un taux d’intérêt (8% sur terrains et 12% sur constructions et installations) au prix de revient réévalué.

Le résultat de ces trois opérations donne la valeur locative brute du local industriel.

 

Abattements :
Abattement forfaitaire de 25% (bien acquis ou créé avant 1976) ou 33% (bien acquis ou créé depuis 01/01/1976) appliqué sur la valeur locative brute. Cela permet de tenir compte de la longévité de la propriété du bien.
Le résultat de cette nouvelle opération donne la valeur locative du local industriel.
 

2.2 La détermination de la valeur locative par la méthode particulière
 
Les entreprises qui relèvent du régime du forfait, même si elles optent pour le régime réel ne peuvent utiliser la méthode comptable et relèvent donc de la méthode particulière de détermination de la valeur locative.
 
Cette méthode particulière consiste à évaluer la valeur locative des locaux industriels selon les règles d’évaluation des locaux commerciaux, c’est à dire en déterminant la valeur locative soit par l’étude des baux, soit par comparaison avec un local de référence, soit par voie d’appréciation directe.